空き家対策相談窓口

空き家の維持管理に関するQ＆A

空き家所有者

Q1親が住んでいた家が空き家となり、相続について考える必要に迫られています。どのようなことに気を付ける必要がありますか？
  • まず、相続する権利のある者が誰であるかを明らかにし、相続する意思があるかどうか確認する必要があります。
  • 土地・建物の売却や建物の除却処分をする場合には相続人の合意が必要になるため、相続人が複数存在する場合は手続きが進みにくくなる恐れがあり特に注意が必要です。
Q2実家を相続したのですが、住む予定はありません。どうしたらよいでしょうか？
  • 放置しておくと様々な弊害を起こす可能性がありますので、少なくとも定期的な管理が必要です。また、人が住んでいたほうが住宅の傷みも少なく、地域のためにもなるので、ご自身で使う予定がない場合は、賃貸や売却なども検討されることをお勧めします。
Q3親を引き取って実家が空き家になっています。いずれ相続することになりますが、税金手続きについて教えてください。賃貸や売却をする際の留意点はありますか？
  • 相続や譲渡によって不動産の所有権が移転した場合や、建物を売却や解体した場合は、不動産登記が必要です。また、相続税や譲渡所得に対する税金などがかかります。手続きについては、国税庁や法務局のＨＰでも確認できます。弁護士や司法書士に委任する方法もありますので、相談してみてください。
Q4遠方に住んでいて十分な管理ができません。何かよい方法はありませんか？
  • 近くに住む信頼できる親族等に謝礼を払ってお願いする方法もありますが、空き家の管理代行サービスをビジネスとする民間事業者がありますので、そこに業務を委託することもできます。
Q5空き家所有者の管理責任は？
  • 「空き家」は個人の財産です。周辺の方々の迷惑にならないよう、所有者等（管理者・占有者を含む）は自分の責任で適正に管理しなければなりません。
  • 建物は適正な管理がなされないと、老朽化が進行して崩壊や飛散の恐れが出てきます。外回りは草木の繁茂、害虫の発生等により周囲の生活環境への悪影響を及ぼすばかりでなく、侵入者による犯罪発生を誘発するなど、地域の治安を維持する上での懸念材料になります。
  • 建物が倒壊したり、物が落下するなどして近隣の家屋や通行人などに被害を及ぼした場合には、その建物の所有者等は損害賠償責任を負わなければなりません。

地域住民

Q6近所の空き家が倒壊しそうで困っているのですが、相談は可能でしょうか？
  • 空き家の管理は所有者に責任がありますので、所有者に危険な状態を解消していただくよう直接お願いし、当事者間で解決するよう話し合ってください。
  • 危険な空き家の存在は、隣家のみならず地域環境に悪影響を及ぼしますので、所有者に聞き入れてもらえない場合は、自治会又は弁護士等の専門家に相談してください。
  • 所有者がわからない場合には、当市町村の担当課に相談してください。

家財に関するQ＆A

Q1賃貸してもよいと思いますが、家財が残っています。どうしたらよいでしょうか？
  • 不要であれば、住宅がある市町のごみ収集ルールに従って、処分してください。
    粗大ごみは、申し込みや処理手数料が必要です。また、市町では収集できないごみもあります。
  • 遺品整理や不用品処分を請け負っている業者もあります。遠方にお住まいなど、ご自身で処分することが難しい場合は、業者に委託する方法もあります。
  • 処分しないものについては、トランクルーム等の預ける方法もあります。
    一般にトランクルームと呼ばれているものには、倉庫業のトランクルームのほかに、スペースを賃貸するだけのものもあります。契約方式やサービスにも違いがあるため、預け先を選定する際にはよくご確認ください。
Q2神棚や仏壇をどうしてよいかわかりません
  • 仏壇は、閉眼供養（魂抜き）などの法要を行って処分します。法要と引取りをまとめてお願いできる場合もありますので、菩提寺や仏壇店にお問合せください。
  • 神棚は、神社でお祓い・御霊を抜いていただき、お焚き上げという流れが一般的です。ご近所の神社にお問合せください。

空き家改修のQ＆A

空き家所有者

Q1空き家が古くなり地震性に不安があります。どうしたらよいでしょうか？
  • 昭和56年以前の旧耐震基準で建設された住宅は、耐震性に問題がある可能性がありますので、耐震診断することをお勧めします。耐震診断の方法など専門的なことは、（一社）岡山県建築士事務所協会などに相談してください。
  • なお、耐震診断の費用は、一般的な戸建住宅で10万円程度が目安となります。
Q2老朽化した空き家を改修したいのですが、どこをどう直せばよいかわかりません。
  • 既存住宅の現況調査を行うことをお勧めします。専門知識を有する既存住宅現況検査技術者等が第三者的な立場から、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所などを調査し報告します。
Q3既存住宅のリフォームを考えていますが、一般的にどういう改修をすべきですか？
  • 老朽劣化箇所を当初の状態に復元する維持修繕的なリフォームの他に、近年は既存性能を向上させるための耐震改修、バリアフリー改修、省エネ改修などが政策的に求められており、これらの工事費用に対する国、県、市町村による助成措置がある場合もあります。
  • 改修方法等に関する詳細は、建築団体に設置された専門相談窓口にご相談ください。
Q4空き家改修をしたいのですが、どこかよい業者を紹介して頂けませんか？
  • 建築主とリフォーム業者との民事契約ですので、特定の業者を紹介することはできません。当地域に事務所を置く建築団体を紹介しますので、会員名簿から自分でお選びください。
Q5空き家は、改修しないと売買や賃貸をすることができませんか？
  • 売買物件の場合は、修繕せずにそのまま売却するケースが多いようですが、賃貸の場合は、建物の構造にかかる箇所や建物に付属する電気設備・給排水設備などを売主の負担で修繕して貸し出すケースが多いようです。費用の負担については契約の当事者間で決めることになります。
Q6空き家改修工事で瑕疵が生じた場合、施工者とのトラブルに備えるための何かよい方法はありませんか？
  • 木造住宅の場合は、工事請負契約において１年の瑕疵担保期間が設定されますが、さらに安心なものとするためには、施工業者の負担で「リフォーム瑕疵保険」に加入することをお勧めします。加入すると、構造耐力上主要な部分や雨水進入部分に生じた瑕疵ついては５年間の保険金がありますので、施工業者による瑕疵補修が円滑に進みます。

空き家利用希望者

Q7空き家を借りていますが、自分たちで改造しても後で直せば問題ありませんか？
  • 貸し主の承諾を得た場合は、建物の増築、改築、改造等が可能です。その際、退去時の現状復旧が条件となる場合があります。
  • 借主が自己の意向を反映して住宅の改修ができる賃貸借契約として「DIY型賃貸借」があり、借主が自己の負担で改造し、現状有姿のまま退去することも可能です。詳しくは国土交通省のホームページをご覧ください。 http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000046.html

売買のQ＆A

空き家所有者（売り主）

Q1相続した住宅を処分したいが、どこに頼めばよいでしょうか？
  • 売却する場合、不動産業者に仲介を依頼することが一般的です。
    しかし、需要が見込めない地域にある等、売却相手を探すことが難しそうな物件は不動産業者が取り扱いを避ける傾向があります。
    ＜その他、不動産業者が取扱いを避ける傾向にある物件＞
    • 道路に接していない
    • 土地や建物の所有者が生存していない
    • 相続等で係争中
  • 不動産業者が対応可能な地域かどうかを照会します。対応可能な場合は、不動産業者に連絡し、売却を依頼してください。詳しい調査の結果、取扱いできないと判断される場合もあります。
  • 対応できない立地の場合は、「空き家バンク」に登録して購入希望者を探す方法もあります。
    県内の相談対応窓口 参照

いずれにしろ、権利関係等に問題がある場合は、所有権移転の手続きができない場合がありますので、ご確認の上、弁護士等にご相談ください。

Q2住宅を相続したが、使うあてがありません。賃貸と売却はどちらが有利でしょうか？
  • 不動産業者が取り扱いできる立地でしたらその地域の物件を取り扱っている業者（宅建協会会員）に物件を見てもらって相談することをお勧めします。不動産業者が取り扱わない立地というのは不動産流通があまり活発ではない地域と言うことです。その場合「空き家バンク」制度があれば、バンクに登録して借り手や売却先を探すことができます。
  • 一方で権利関係や敷地に問題がある場合、売却はできなくても賃貸なら可能な場合もあります。
    県内の相談対応窓口 参照
Q3宅建業者に売買の仲介を頼みたいのですが、どこか紹介いただけませんか？また、仲介の報酬額はいくらですか？
  • 売り主と宅建業者との民間の契約になりますので、行政が関与することはできません。協会員の名簿がありますので、その中からご自分で選んで下さい。
  • 仲介手数料は、国の告示で上限額を定めていますので、宅建業者にご確認下さい。

空き家希望者（買い主）

Q6空き家を購入する際に、隠れた不具合がないか不安です。安心できる保険制度について教えて下さい。
  • 宅建業者から既存住宅を購入する場合は、宅建業法により２年間の瑕疵担保責任が義務づけられており安心です。（個人間の売買では瑕疵担保責任の義務づけがありません。）
  • 他に、「既存住宅売買瑕疵保険」に加入した物件を購入することをお勧めします。これは、売主である宅建業者又は個人間売買における検査機関が、買主に対して瑕疵に係る損害保証責任を負い、その保証責任に対して保険法人が保険金を支払うものです。

賃貸に関するQ＆A

Q1空き家を借したいのですが、どうしていいか分かりません。
  • 借家を経営するのに免許などは要りませんが、借り主との適正な契約やトラブル防止のためには不動産取引免許のある宅建業者に媒介を依頼する方がよいでしょう。
  • また、宅建業者に頼めば、物件を一般に広く広告することができます。
Q2借家の家賃はどうして決めたらよいでしょうか？
  • 建物の立地条件・周辺環境、建物の現状・床面積、建物の使用状況、修繕履歴などにより異なります。（一社）岡山県宅地建物取引業協会や（一社）岡山県不動産協会に相談することは可能ですが、最終的には貸し主の判断で希望賃料を決定するケースが多いようです。
Q3宅建業者に賃貸の媒介を頼みたいのですが、どこか紹介していただけませんか？また、仲介手数料はいくらですか？
  • 貸し主と宅建業者との民間の契約になりますので、行政が関与することはできません。（一社）岡山県宅地建物取引業協会又は（一社）岡山県不動産協会から会員名簿の提示を受けて、その中から自分で選んでください。
  • 仲介手数料は、国の告示では１ヶ月の家賃が上限となっていますので、宅建業者に確認してください。
Q4以前住んでいた住宅を賃貸したいが、かなり傷んでいます。賃貸できるでしょうか？
  • 一般的に借家の修繕義務は、貸主が負っていますので、居住できるように補修をして賃貸する必要があります。ただし、借主が決まってから補修をするなどの方法もありますので、依頼する不動産業者に相談してください。
Q5空き家は、改修しないと賃貸をすることができませんか？
  • 空き家を活用するに当たっては改修が必要な場合が少なくありませんが、費用の負担については契約の当事者間で決めることになります。
  • 賃貸の場合は、建物の構造にかかる箇所や建物に付属する電気設備・給排水設備などを売主の負担で修繕して貸し出すケースが多いようです。
Q6県内の住宅を相続したが、遠方に住んでいます。将来戻るかもしれないので、賃貸したい。賃貸すると将来戻る時に借主が居るため戻れないと聞くが、本当でしょうか？
  • 従来型の賃貸借契約は、「正当事由」がある場合でなければ、賃貸人（貸主）から契約の更新拒絶や解約の申し入れができないとされてきました。一方、定期建物賃貸借契約は、契約で定めた期間が満了することにより、更新されることなく確定的に賃貸借が終了します。（期間満了前に、双方が合意して再契約を行うことは可能）
    定期建物賃貸借契約は、借主に対して書面を交付して説明する必要がありますので、不動産業者に相談してください。
Q7使っていない住宅を借家にしたいが、手直し等の費用を見積もってほしい
  • 当協議会では費用の見積は行っていません。
    ３社程度のリフォーム業者や不動産業者に見積り依頼することをお勧めします。
Q8空き家の借主が自由にリフォームすることができる賃貸借の方法がありますか？

空き家解体に関するQ＆A

Q1空き家の解体を考えています。どのようなことに注意すればよいでしょうか？
  • 延べ床面積が80㎡以上の建築物の解体工事を行う場合には、発注者（建築主）は、解体工事を着工する7日前までに建設リサイクル法に基づく事前届出書を知事又は特定の市町長に提出する必要があります。
  • また、解体工事の後は、滅失登記が必要です。工事着工後、速やかに土地家屋調査士に相談してください。
Q2住宅を解体したいが、どこに頼めばよいでしょうか？
  • 解体工事のみでしたらタウンページの業種検索で、「建物解体工事」を行っている業者を検索できます。解体工事後に新築や他の工事を予定されている場合は新築等の工事業者に解体工事とあわせてお願いする方法もあります。
Q3老朽化した住宅を解体したいが、費用はどれくらいかかるものでしょうか？
  • 住宅構造別の解体費用の目安は、下表の通りで、これ以外に次の費用がかかります。
  • 養生にかかる費用
  • 産業廃棄物処理の料金
  • 生活ごみ、廃棄家電処理の料金
  • 地下室、別棟の車庫や物置、ブロック塀などの外構、樹木の解体・処分費 など
    住宅の解体費用の目安
    《一戸建て木造住宅の解体工事費単価》
    延べ床面積１００㎡未満　１２,０００～１５,０００円／㎡
    延べ床面積１００㎡以上　９,５００～１３,０００円／㎡

なお、次のような場合は割高になります。

  • 解体する建物が小さい場合
  • 解体する建物まで車両が寄り付けない場合
  • 敷地いっぱいに建物があって作業スペースが取れない場合 など

解体工事の費用は、建物の状況や道路などの周辺の状況、解体場所と処分場の位置関係等によって違いますので、業者に現地をみてもらって見積もりをとらないと、正確な金額はわかりません。

Q4廃屋を壊したいのですが、解体費用の助成制度はありませんか？
  • 老朽危険空き家の除却又は耐震改修事業における危険住宅の除却に係る助成制度等を実施している市町村がありますので、市町村の担当課にお問合せください。
Q5空き家を活用する場合と取り壊す場合で、固定資産税はどのように変わりますか？
  • 老朽化した空き家にも住宅用地の特例は適用されているため、解体して更地にすることで土地の固定資産税の軽減措置が受けられなくなる可能性があります。
  • なお、空き家対策推進特別措置法が平成26年11月に成立し、「特定空家等」については、固定資産税の軽減措置が見直されました。